Yapının katlar alanı toplamı bulunur. Bunun imar parseli alanına oranı hesaplanır. İşte bulunan toplamın bu oaranından elde edilen sayı, emsal değeri olarak adlandırılır. Emsal değeri, inşaatına başlanacak yapının kesin kat ve sınır sayılarını ifade etmekte olan temel değerdir. Arsaların emsal değerleri, arsanın sınırları içinde yer aldığı belediyelerden öğrenilebilir. İlgili belediyeden alınmış imar durum belgesinde, arsaların emsal değerleri bulunur. İmar planlarında emsal hesabı, brüt veya net parsele göre belirlenir.
Konuyla ilgili hüküm olmaması durumunda net imar parseli alanı doğrultusunda uygulama yapılacaktır. Kentsel dönüşümde imar artışları için KAKS değerini bilmek gerekir. Emsal değeri diğer bir tanım ile KAKS olarak nitelendirilmektedir. KAKS kısaltmasının açılımı, Kat Alanı Kat Sayısı demektir. KAKS değeri; 0.20 ilâ 3.0 arasında değişiklik göstermektedir. Emsal artışına gelince; mevcut emsal değerini yükseltmeye emsal artışı denir. Emsal artışı, imar yönetmeliklerinde belirlenmektedir. Emsal artışları, gerçek emsal değerinin artırılması olarak değerlendirilmektedir. Emsal hakkı, parsellerin birleştirilmesi yöntemi ile artırılabilmektedir. Parsellerin büyümesi, emsal artışının o oranda gerçekleşmesini sağlar.
İnşaatına başlanması planlanan bir yapının bütün katlardaki alanları toplamı ile parsel alanına oranı, sözünü ettiğimiz emsal değerini verir. Bu oranlar genelde 0.20 – 3.0 arasında değişiklik gösterir. Hangi arsada hangi oranın kullanacağı belediye tarafından belirlenir. İmar durumu belgesinde, belediyenin hazırlamış olduğu oranlar incelenebilir. Yapılan düzenlemeler sonucu emsal artışı yapılması için; minimum 800 metrekareye kadar parsel birleşmesi hâlinde, emsal artış hakkı verilebiliyor.
Arsanın bağlı olduğu belediyelerden alınan İmar Durum Belgesi’nde bulunan bilgilerde, KAKS değeri belirlenir. Emsal değeri hesaplanması, emsal artışının yapılabilmesi, parsel eklenmesiyle sağlanabilir.
